一、【资料背景】

健全土地使用权二级市场转让、出租、抵押制度，是党中央、国务院作出的重大决策部署，也是深化经济体制改革的重要内容。《关于完善建设用地使用权转让、出租、抵押二级市场的指导意见》(国办发〔2019〕34号)经中央全面深化改革委员会第八次会议审议通过，于2019年由国务院办公厅印发，明确了新时期完善土地二级市场的顶层设计和一系列基础性系统性制度安排。

为了落实《指导意见》，进一步完善福建省土地二级市场，加强用地保障，促进全方位推进高质量发展，根据厦门市试点经验，省自然资源厅牵头起草了福建省《实施方案》。省委全面深化改革委员会第十二次会议审议通过了《实施方案》，并于近期印发实施。

二、【解读分析】

《实施方案》共分四个部分：第一部分，明确总体要求：力争在2022年底前，建立产权清晰、市场定价、信息集中、交易安全、监管有效的土地二级市场，基本形成统一开放、竞争有序的土地二级市场体系;第二部分，明确了适用范围：土地二级市场交易对象为国有建设用地使用权;农村集体经营性建设用地依法入市后，农村集体经营性建设用地使用权的转让、出租、抵押，可以参照本方案执行。第三部分，明确任务措施：从完善交易制度、创新运行模式、健全服务体系等三个方面提出了具体措施。首先是完善交易规则，健全市场机制;一是应明确转让形式;二是应明确转让条件;三是完善土地分割、合并转让政策;四是规范划拨建设用地使用权出租管理;五是明确抵押条件;六是应放宽抵押权人和抵押物的限制。其次创新经营模式，规范市场秩序;一是要优化交易平台，二是规范交易流程;三要加强信息共享;第三，要健全服务体系，加强监督和管理;一是提供方便高效的政府服务;二是培育和规范中介机构;三是加强市场监管;四是健全土地市场信用体系。第四部分，明确保障措施。从强化组织领导、完善政策措施、注重宣传引导、严格监督问责四个方面加强保障。

《实施方案》着重解决的问题：着重解决交易规则不健全的问题。方案围绕建设用地使用权转让、出租、抵押三种交易形式，明确了交易范围、交易条件、交易程序等规则。确定以划拨方式取得的建设用地使用权转让，审批机关为市、县(区)人民政府;以出让方式取得的建设用地使用权转让，应当符合原土地出让合同、监管协议中约定的转让条件;细化土地独立分宗条件，明确土地分宗转让由市、县(区)国土资源主管部门根据原出让合同或划拨决定书，重新出具分宗后的规划条件;加强划拨建设用地使用权出租收益金管理，由市、县(区)人民政府制定土地收益金征收标准和具体办法;允许营利性养老、教育、医疗等社会领域企业以有偿取得的建设用地使用权、设施等资产依法抵押融资。着重解决信息不对称和交易平台不规范问题。该实施方案对交易平台的优化、交易流程的标准化提出了具体要求。每个市、县(区)都要充分利用全国土地二级市场交易服务平台，建立健全“信息发布—意向签约—交易监管”的交易流程，提供交易场所，方便市场主体办理交易事项，如信息发布、交易合同、权属登记、政策咨询等。着重解决政府服务和管理方面的问题。方案进一步细化了土地二级市场的交易服务要求，按照“放管服”改革的要求，全面推行不动产登记、交易、缴税等“一体化服务”，优化了业务流程，提高了服务水平。要加强对中介机构、中介人员的监督管理，引导中介机构诚信经营，规范从业行为。与此同时，要健全土地二级市场动态监测和监管体系，加强整体调控，保持土地市场的平稳运行。